Luis Perelmuter es un “desarrollador” con todas las letras. Esa palabra, tan de moda últimamente, debería trascender a quienes simplemente construyen edificios y quedar reservada para aquellos que, como él, son visionarios y transformadores, arriesgándose con ubicaciones y proyectos inmobiliarios novedosos.
Sin dudas, Perelmuter fue un pionero en Puerto Madero. Hace exactamente 10 años, en octubre de 1999, adquirió el terreno en donde luego levantaría las torres “El Faro”, las más altas de la Argentina. En ese entonces, recordemos, Madero Este era un lugar inhóspito por el que muy pocos se animaban a apostar.
Sin especulaciones, rápidamente se puso a construir. En el medio, debió campear la crisis socioeconómica más grave de nuestro país, resignando ganancias sin apartarse del proyecto original. Luego siguió con Madero Center, otro ambicioso emprendimiento de enormes dimensiones.
En Puerto Madero, Perelmuter ya es una marca registrada, sinónimo de “calidad”. Apasionado y comprometido con su trabajo, siempre se lo puede encontrar recorriendo y supervisando infatigablemente cada detalle de las obras que encara.
Así, pese a su muy bajo perfil, se ha ganado no sólo el reconocimiento de sus pares sino también el de sus compradores, algo para nada fácil de obtener, ya que entre los “renders” y la posterior “realidad” suele mediar un abismo difícil de zanjar.
“He contribuido a lo que hoy es Puerto Madero aportando dos obras emblemáticas como El Faro y Madero Center. Proyectos de alta responsabilidad y alto riesgo”, afirma.
Si el nivel de riesgo se mide por los montos de la inversión, remitámonos a los números: El Faro implicó un esfuerzo de U$S 120 millones, mientras que en Madero Center ascendió a U$S 150 millones.
. Antes de contarnos cómo fue que se fijó en Madero Este (que en ese momento era literalmente un descampado) empecemos primero por sus antecedentes como desarrollador...
Comenzamos en 1957. Al principio hicimos desarrollos de menor envergadura y en el ´89 encaramos un megaproyecto denominado “Libertador 4444”, continuamos con “La Agodonera” (en Colegiales), seguimos después con el edificio de Patrimonio Urbano (Av. Rivadavia y Paraná, Congreso) y por último, ya en Puerto Madero, con “El Faro” y “Madero Center”, que ahora estamos terminando…
¿Cómo es que llegó entonces a Puerto Madero? ¿Qué potencial le vio? Usted fue uno de los pioneros en Madero Este...y comenzó además con un proyecto por demás ambicioso: construir las torres más altas del país.
Le vi justamente lo que es hoy. Siempre vaticiné que para 2010 ya iba a estar consolidado como un barrio con un alto poder residencial y comercial. Es un privilegio construir y vivir acá ¡Cuando comenzamos a edificar El Faro ni siquiera existía el Blvd. Azucena Villaflor! Me decían que estaba loco...pero yo me guío por mis intuiciones. Cuando hicimos el edificio de Libertador la zona era un potrero y ahora es un barrio top, Las Cañitas. Con La Algodonera sucedió algo similar, era un lugar abandonado. Creo que dimos el puntapié inicial para que luego esas zonas despegaran y se posicionaran. Lo mismo con El Faro acá en Puerto Madero, que ahora convive con un enjambre de torres…
. Edificar semejantes torres en un lugar inhóspito…eran dos desafíos simultáneos: había que construirlas y venderlas...
El desafío constructivo no fue tan grande. El único problema que hay acá es que por el tipo de suelo, el pilotaje, la cimentación, los muros de contención llevan bastante tiempo. Pero después las torres conllevan los mismos problemas constructivos que en cualquier punto de la ciudad, y de hecho acá es más cómodo trabajar porque es más libre el movimiento de proveedores, camiones y materiales.
Seguramente el mayor desafío al principio fue el comercial. No todos tenían la visión de que ésto se iba a transformar en lo que efectivamente es hoy y para colmo tuvimos la crisis de diciembre de 2001 y 2002, que hizo la situación más difícil todavía. A nosotros la crisis nos agarró entre el fin de la primera torre y el comienzo de la segunda. Sin embargo, creo que nuestro éxito se basó en que nunca temimos un fracaso, siempre nos mantuvimos confiados y fieles al proyecto original.
. Refresquemos las fechas...porque todo parece lejano pero apenas pasaron 10 años...
El terreno de El Faro se licitó en julio de 1999, se escrituró en octubre y en febrero de 2000 ya empezamos a trabajar. Recuerdo que en esa época se licitó un grupo de 6 o 7 terrenos y nosotros fuimos los primeros en ponernos manos a la obra, porque no habíamos comprado la tierra para especular, como reserva de valor, sino para construir en forma inmediata. De todos los terrenos que se licitaron entonces, ése fue el único que yo pretendía, así que fue una suerte haberlo obtenido, porque de lo contrario seguramente no hubiera entrado a Puerto Madero. Su valor fue de aproximadamente U$S 7 millones.
. ¿Cuánto costaba al principio, en la preventa, el m2 en El Faro?
Un promedio de U$S 2.000, en la época de la Convertibilidad. Un nivel equivalente al que en ese momento se cotizaban las mejores ubicaciones de la ciudad, porque se trataba sin dudas de un emprendimiento premium, por su calidad y los servicios que ofrecía. Después tuvo altos y bajos, resultado de los vaivenes económicos tan típicos de nuestro país. Con la crisis, tuvimos necesidades financieras y debimos vender a precios más bajos de lo que hubiéramos querido, porque en ese entonces el mercado no estaba dispuesto a pagar más y nosotros debíamos continuar y terminar con la obra. A lo largo del proyecto, se dio entonces una disparidad muy grande entre los valores máximos y mínimos.
. ¿Cuál habrá sido el valor más bajo? ¿U$S 1.500 x m2?
Bastante menos también…Obviamente que nosotros fuimos los que más sufrimos por tener que vender a esos precios...Con los valores máximos, en cambio, nunca somos los beneficiados, porque generalmente se logran en las reventas. Hoy ya supera los U$S 4.000 x m2.
. ¿Cómo fue la comercialización? ¿Hubo que “remarla” al principio?
Claro que sí, porque no todos tenían la misma visión que nosotros. Mas allá de las características del proyecto, nos preguntaban cómo sería vivir acá, adónde se abastecerían. Nosotros explicábamos que los comercios y servicios llegarían al barrio a medida que vaya creciendo y consolidándose como lugar residencial. Pero ciertamente no fue fácil, debimos hacer un gran esfuerzo publicitario y de seguimiento personalizado de los potenciales clientes. Eran unidades grandes, el que invertía debía meditar la decisión y a la mayoría le costó asimilar rápidamente el potencial de esta zona.
. ¿Cuál era el perfil de la gente que se “aventuraba” y finalmente decidía adquirir un departamento en ese entonces?
Había de todo, pero más consumidores finales que inversores. En general provenían de barrios periféricos, como por ejemplo de la zona Sur, del Oeste también, que querían residir en un lugar mejor ubicado, más céntrico, y cambiar su forma de vida. De los barrios más tradicionales de la ciudad hubo proporcionalmente mucho menos interesados. Nosotros habíamos hecho previamente un estudio de mercado y sabíamos que la clientela potencial vendría especialmente del Sur de la provincia de Buenos Aires, como Avellaneda, Quilmes, Lomas, Banfield, etc. Después, en los hechos, también se sumó gente proveniente de barrios porteños más alejados, como por ejemplo Villa Devoto. Sin embargo, hoy en general esa segmentación es mucho más difusa, porque Puerto Madero ya es aspiracional para todos en general, debido a la seguridad que brinda y los múltiples servicios que ofrecen los edificios, por tratarse de construcciones modernas.
. Vayamos ahora entonces a Madero Center, un proyecto mucho más reciente. ¿Qué cambió? El barrio ya estaba bastante más consolidado…¿Fue todo más sencillo?
Ese terreno siempre me gustó y me parecía un desperdicio destinarlo únicamente a oficinas, pensaba que orientarlo a vivienda podía ser mucho más provechoso. Ofrecía todas las ventajas de vivir en Puerto Madero y además su ubicación es privilegiada: uno cruza el puente y está en plena city porteña. Ya había un proyecto aprobado del Arq. César Pelli para construir oficinas y cuando nosotros ingresamos a la sociedad logramos cambiarle la orientación.
Contra lo que se piensa, la construcción de Madero Center nos resultó mucho más compleja que la de El Faro. Las unidades son más atípicas, hay mayor variedad de departamentos. En las torres en cambio nos manejamos con plantas tipo. Imagínese además que la superficie es el doble que la de El Faro, tiene 123.000 m2, pero distribuidos en forma apaisada. En El Faro el tema central era vender y escriturar. En Madero Center, en cambio, el desafío fue proyectar y construir, teniendo en cuenta la configuración del terreno.
Para que se haga una idea: en El Faro sólo hay 2 tipos de departamentos y después recién en el remate aparecen los semipisos y pisos completos. En Madero Center, por el contrario, hay 20 tipologías distintas, además de los duplex, que también difieren entre si. Hay un total de 39 ascensores, porque todos los departamentos tienen palier privado.
. ¿Cuándo comienza la comercialización de Madero Center?
En septiembre de 2005. Fue mucho más fácil de vender, casi no tuvimos que hacer publicidad. El barrio estaba más consolidado y nosotros veníamos con la credibilidad y experiencia que nos aportó un edificio como El Faro. El perfil también era bastante distinto, nos encontramos con una proporción mayor de inversores y de extranjeros.
Arrancamos la preventa también en U$S 2.000 x m2 y ahora las pocos departamentos que nos quedan disponibles (9 de 208 unidades) están en aproximadamente U$S 3.300, pero hay reventas de bastante más valor. También están los 14.000 m2 de oficinas, ubicados sobre Juana Manso, de los cuales la mitad (7.000 m2) se ofrecen en alquiler.
. Cuéntenos, ¿Cómo es esa aventura de mudarse cada vez que inaugura un nuevo emprendimiento? Supongo que más allá del gesto noble de “plantar bandera” y “dar la cara”, también le debe haber traído sus dolores de cabeza, ya que en todo edificio recién estrenado inevitablemente hay reclamos...y los propietarios lo tienen más a mano...
Sí, viví en la torre de Libertador, después en 2003 me mudé a El Faro y ahora estoy en Madero Center desde el año pasado. Creo que acá ya me quedo. Sinceramente no es que fui mudándome porque un edificio fuese mejor que otro, sino porque a nivel personal siempre es bueno renovarse y a nivel profesional me servía también para hacer un seguimiento más inmediato y detallado de la obra, afrontando en primera persona los múltiples inconvenientes que necesariamente van surgiendo. No es cómodo, obviamente, pero siempre lo asumí de esa manera, como un compromiso con lo que hago.
. De alguna manera, hasta ahora hablamos de cómo contribuyó usted con Puerto Madero. A la inversa, ¿Qué le aportó Puerto Madero como desarrollador?
Debido a la amplitud de los terrenos, me brindó la posibilidad de poder concretar proyectos de acuerdo a mis ideas. Adentro de la ciudad uno debe construir entre medianeras, está mucho más restringido. Acá, en cambio, uno podía tener más libertad creativa y llevar adelante lo que siempre soñó.
. ¿Y ahora? ¿Qué sigue?
Estamos buscando, vamos a seguir, pero actualmente cuesta hallar en la ciudad un terreno que a uno le permita volar y hacer cosas diferentes. Después de estos megaproyectos me gustaría encarar algo más pequeño, pero siempre que se distinga del resto. Hacer una obra común, del montón, mucho no me atrae. Todavía tengo la esperanza de encontrar algún lugar que me permita volver a emprender algo creativo. Sin embargo, la misma situación social y económica nos obliga a ser más prudentes y realistas. Lo que me preocupa a mi es vencer el temor al fracaso. Para evitarlo, debemos planificar todas las situaciones y escenarios posibles y lograr así un proyecto exitoso. Para ser sincero, me está costando dar con algo que me inspire y enamore, como me sucedió en cada uno de los últimos proyectos que encaré.
. ¿Se animaría a construir vivienda para la clase media / baja o seguirá apuntando al mercado premium?
Creo que hay que ir a los dos extremos. O muy premium, con algún atractivo particular, para gente que le gusta estar a la moda. No es un mercado masivo, es más bien acotado y muy exigente, por eso es indispensable ofrecerles productos novedosos. En el otro extremo, están los jóvenes que necesitan independizarse y acceder a su primera vivienda. Esos son los dos mercados que resultan particularmente interesantes, al menos desde mi punto de vista.
. ¿Es muy difícil construir sin financiamiento? Porque acá no hay créditos para nadie: ni para los desarrolladores ni para los compradores...
Ciertamente es atípico, porque en el resto del mundo se construye con financiamiento. Pero a su vez, frente a la crisis internacional que estamos padeciendo, terminó siendo una garantía para que no se generase una burbuja inflacionaria en los precios, como sucedió fundamentalmente en Estados Unidos y España. Acá los constructores no estamos endeudados.
Nosotros siempre vendimos a precios fijos. Hemos tenido éxitos y fracasos. Hemos afrontado épocas de estabilidad y crecimiento económico y otras con procesos inflacionarios. Hubo etapas en que vendíamos en cuotas y las últimas terminaban siendo más baratas que el boleto del entonces tranvía…
Ahora, para no sorprender a los compradores y poder trabajar en forma más previsible y holgada, creo que lo más lógico y justo para todos sería constituir fideicomisos al costo, al menos hasta que haya crédito financiero o mayor estabilidad y certidumbre. Uno actualmente empieza una obra con determinado presupuesto y es una ruleta, no hay manera de saber qué sucederá. Mediante esos fideicomisos, los valores son mucho más genuinos, ya que se van ajustando según los costos de la construcción. De surgir un nuevo proyecto, seguramente lo haremos bajo esa modalidad.
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